ЗА ВРЪЗКАТА МЕЖДУ ПРЕДВАРИТЕЛНИЯ ДОГОВОР И НОТАРИАЛНИЯ АКТ

С тази статия, ще ви разясним, каква е връзката между предварителния договор за продажба на надвижим имот и последващото му прехвърляне с нотариален акт в изпълнение на предварителния договор за продажба на недвижим имот.

Почти винаги, когато стане въпрос за предварителен договор, хората се сещат първо за варианта, договора да бъде обявен за окончателен от съда или да бъде развален, поради неспазване на задълженията по него от някоя от страните.

В статията обаче, ще разгледаме по друг тип връзка, между предварителния договор и нотариалния акт за прехвърляне на недвижимия имот. Ще ви помогнем да разберете, че двата договора са свързани и се допълват взаимно при уреждането на отношенията между купувача и продавача, както преди окончателното прехвърляне на имота с нотарилен акт, така и след това.

 1. Въпроса за цената посочена в предварителния договор и нотариалния акт.

 Наясно сте, че много често продажната цена, посочена в предварителния договор е съвсем различна от тази вписана в нотариалния акт. Тук можем да отграничим две хипотези:

 1.1.Случая, когато цената на имота посочена в нотариалния акт е по-висока от цената посочена в предварителния договор.При тази хипотеза е малко вероятно да възникнат изобщо някакви проблеми.Още повече,че почти никога,страните не сочат по- висока цена в нотариалния акт, от тази по предварителния договор, най-малкото поради причина,че ще заплатят по-високи нотариални такси.

1.2.Много по-различно е положението, когато посочената в нотариалния акт продажна цена на имота е по-ниска от цената, която страните са посочили в предварителния договор.

  Най-често купувачът по сделката, още при сключване на предварителния договор  заплаща капаро на продавача по договора. Тази сума се приспада при посочване на продажната цена в нотариалния акт. Случва се също така, освен капарото, купувачът да плати и друга немалка част от продажната цена, преди сключване на окончателната сделка с нотариален акт. В тези случаи, почти винаги в нотариалния акт, страните посочват като продажна цена за имота, само неплатения  остатък от вписаната в предварителния договор цена. Естествено, целта е ясна- да бъдат спестени пари за нотариални такси, местен данък и такса вписване на нотариалния акт. Този уж изгоден вариант обаче, крие сериозен риск за купувача-да бъде осъден от продавача, да върне разликата от получената по предварителния договор сума и цената посочена в нот. акт.
 

2.Извън въпроса с цената по сделката- връзката между предварителния договор за продажба на недвижим имот и нот. акт, може много да улесни страните по тях.
 

Така например може да се спести необходимостта в нотариалния акт да се вписват клаузи на предварителния договор, които уреждат други, допълнителни отношения между страните по нотариалния акт, касаещи недвижимия имот.Такива са случаите, когато са налице довършителни работи в имота. В предварителния договор може да се впише, какви са точно тези дейности, в какъв срок следва да бъдат извършени, с какво качество, кога продавачът ще предаде владението на имота, как страните ще уредят заплащането на текущите режийни разходи за ползваните от предишния собственик- вода, отопление, електрическа енергия и прочие. Могат да се предвидят, клаузи за неустойка за неизпълнение на задълженията по договора и прочие.

Сами разбирате, че е препоръчително датата предварителния договор да е достоверна. Той може да бъде или да не бъде нотариално заверен. В случай, че е нотариално заверен, се осигурява достоверност на  датата на сключването му.

Вече сте наясно, че действието на предварителния договор за прехвърляне на недвижим имот не се изчерпва със сключването на окончателен договор за прехвърляне на имота. Поради тази причина, предварителния договор не трябва да се приема, като нещо нетрайно и излишно, след сключването на договор за продажба на недвижим имот във формата на нотариален акт. В тази връзка, абсолютно порочна е практиката, след приключване на окончателната сделка, предварителните договори да се унищожават.

 

Забележка:

   Настоящата статия не представлява правно становище или правен съвет, съобразен с конкретен казус  или субект. За конкретна правна помощ, следва да се обърнете към адвокат. Авторите на статията не носят отговорност за предприемане на каквито и да е правни действия въз основа на нейното съдържание.

Коментари

Най-четени